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WISSEN
Der Energieausweis: Wird für jeden Verkauf und jede Vermietung benötigt, außer es handelt sich um eine denkmalgeschützte Immobilie! Man unterscheidet zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis basiert auf der Substanz der Immobilie und der Verbrauchsausweis auf den 3 letzten Heizkostenabrechnungen. Welche Art von Energieausweis in Frage kommt, ist abhängig u.a. von der Art der Immobilie, vom Baujahr sowie von Sanierungsmaßnahmen. Bedarfsausweis: -Neubau -Bauantrag vor dem 01.11.1977 & Wärmeschutz-VO von 1977 nicht eingehalten Verbrauchsausweis: -Gebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten (MFH) -Bauantrag nach dem 01.11.1977 -Bauantrag vor dem 01.11.1977 & Wärmeschutz-VO von 1977 eingehalten (Nachweis erforderlich) Ab Ausstellungsdatum ist er immer für 10 Jahre gültig! Er gibt Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie, teilt diese u.a. in Effizienzklassen (A+ bis H) ein und enthält Empfehlungen zu Modernisierungen! ​
Die Dienstbarkeit: Grundsätzlich versteht man unter einer Dienstbarkeit das dingliche Recht zur beschränkten Nutzung eines Grundstückes oder dem darauf stehendem Gebäude. Z.B. die Nutzung: -als Weg (Wegerecht) -als Überfahrt -für die Verlegung von Leitungen (Leitungsrecht) Besteht die Berechtigung für Eigentümer eines anderen Grundstückes handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit. (Dienendes Grundstück Herrschendes Grundstück) Für andere Berechtigte (wie z.B. Versorgungswerke) handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Eine besondere Form ist der Nießbrauch, bei dem sich ein ursprünglicher Eigentümer in erster Linie eine vollumfängliche Nutzung an einer Immobilie sichert. Dienstbarkeiten sind und werden immer im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Denn dort befinden sich Lasten und Beschränkungen eines Grundstückes!
Die Verwalterzustimmung: Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist nicht immer, aber häufig eine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf nötig. Diese Zustimmung ist eine rechtlich in der Teilungserklärung inkludierte Bestimmung und auch im Bestandsverzeichnis des Grundbuches zu finden. Die Zustimmung des Verwalters ist u.a. auch eine Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit nach der Beurkundung beim Notar. Erst wenn diese vorliegt, informiert der Notar den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer, damit im nächsten Schritt die Übergabe der Immobilie stattfinden kann. (Zug um Zug)
Die Flurkarte: Auf der Flurkarte, die auch Liegenschafts- oder Katasterkarte genannt wird, finden sich Informationen über Bereiche und Zuordnungen, die im Liegenschaftskataster amtlich dokumentiert sind. Sie ist eine maßstäbliche Darstellung aller Liegenschaften und informiert u.a. über die Lage eines Flurstückes in einer Gemeinde sowie deren Gemarkung, die vorhandene Bebauung, die Flurnummer, die Flurstücksnummer und die am Maßstab abzuleitende Größe. Die mittlerweile gängige Bezeichnung lautet Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK). Die Flurkarte ist zusammen mit dem Grundbuch die Sicherung des Eigentums an Grund und Boden.
Das Sondereigentum: Das Sondereigentum ist das Recht an einer Eigentumswohnung, welches zusammen mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum das Wohnungseigentum darstellt. Was zum Sondereigentum zählt wird durch die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan einer Liegenschaft definiert. Was nicht als Sondereigentum bestimmt wird, ist Gemeinschaftseigentum. Als Sondereigentum gelten z.B. : -nichttragende Innenwände -Wandputz und Wandverkleidungen -Innentüren -Heizkörper -Vor- und Rücklaufleitungen an die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung -Wasserleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung -Versorgungsleitungen für Wasser und Strom von der Abzweigung ab Zähler -Entwässerungsleitungen bis zur Anschlussstelle an die gemeinsame Fallleitung -Innenanstrich einer Balkonbrüstung -Stellplatz, Garage Sondereigentum kann auch für nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, wie z.B. Büroräume oder Ladenflächen gelten.
Die Abgeschlossenheits-Bescheinigung: Diese Bescheinigung ist die erste Voraussetzung, um eine Liegenschaft (Mehrfamilienhaus) in einzelne separate Eigentumswohnungen umzuwandeln. Sie wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und bescheinigt, dass eine Eigentumswohnung in sich abgeschlossen, also von anderen Wohnungen aber auch vom Gemeinschaftseigentum räumlich getrennt ist. Abgeschlossen sind Wohnungen, aber auch nicht zu Wohnzwecken dienende Räume: -durch bauliche Abtrennung (Wände und Decken) -durch einen eigenen Zugang, der u.a. abschließbar und unmittelbar vom Freien zu erreichen ist. Aus der Abgeschlossenheit resultiert auch der Anhang zur Teilungserklärung: der Aufteilungsplan.
Das Notaranderkonto: Das Notaranderkonto ist im Verkaufsprozess auf dem Weg zum Notar nach wie vor ein Thema bei Käufern und Verkäufern. Seit 5 Jahren werde ich gefühlt im Vorfeld zu fast jeder Beurkundung darauf angesprochen oder es kommt in der Beurkundung zur Sprache. Dabei darf seit 1996 ein Standard-Immobilienverkauf nicht mehr über das Notaranderkonto abgewickelt werden und ein Käufer hat in einer direkten Zahlung den Kaufpreis bei Kaufpreisfälligkeit auf das Konto des Verkäufers zu überweisen bzw. sein finanzierendes Institut zu einer direkten Auszahlung anzuweisen. (Bestehen Belastungen im Grundbuch werden diese im ersten Schritt von der Käuferseite bedient und der Verkäufer erhält die Differenz) Ein Notaranderkonto darf nur noch eingerichtet werden, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, u.a. -wenn ein Grundstück sich in Zwangsverwaltung befindet -bei einer Finanzierung durch mehrere Kreditinstitute -wenn mehrere Gläubiger abgelöst werden müssen Mir ist z.B. auch ein Fall aus der Praxis bekannt, wo ein Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar war und in Zusammenhang mit dem 6-monatigen Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht die Zahlung über ein Notaranderkonto lief.
Das Erbbaurecht: Das Erbbaurecht wurde in früheren Zeiten eingeführt, um finanziell schwächer aufgestellten Personen die Möglichkeit zu geben, auf einem fremden Grundstück ein Eigenheim zu errichten. Man unterscheidet in dem Zusammenhang zwischen Erbbaurechtsgeber und einem Erbbaurechtsnehmer. Erbbaurechtsgeber können z.B. sein: -Kirchen und Stiftungen -Kommunen -Privatunternehmen -Privatpersonen Ein Erbbaurecht hat in der Regel eine Laufzeit von 99 Jahren. Es wird durch Zahlung eines Erbbauzinses vom Erbbaurechtsnehmer in Anspruch genommen und kann von diesem auch käuflich veräußert oder vererbt werden. Veräußerungen, ebenso wie Belastungen und bauliche Veränderungen bedürfen allerdings der Zustimmung des Erbbaurechtsgebers. Ein Erbbaurechtsvertrag kann mit Zeitablauf oder Heimfall enden. Beim Heimfall wird das Erbbaurecht auf den Erbbaurechtsgeber zurückübertragen. Endet eine Laufzeit oder kommt es zu einem Heimfall aus unterschiedlichsten Gründen, so ist der Erbbaurechtsgeber verpflichtet eine Entschädigung an den Erbbaurechtsnehmer für die Bebauung zu leisten.
Der Denkmalschutz: Jedes Gebäude, das von z.B. geschichtlicher oder aber kulturhistorischer Bedeutung ist, kann von Amtswegen unter Denkmalschutz gestellt werden. 2-4% des Bestandes sind Denkmäler und die Regelung in allen Belangen dazu ist Ländersache. Man unterscheidet z.B. folgende Denkmäler: -Einzeldenkmal -Fassadendenkmal -Ensembledenkmal -Gartendenkmäler, gibt es tatsächlich auch Wenn Veränderungen einer denkmalgeschützten Immobilie im Bereich des Grundrisses oder der Fenster und Türen stattfinden sollen, wenn man plant Gauben oder Fahrstühle zu integrieren sowie Aufstockungen vorzunehmen, bedürfen diese Veränderungen immer einer denkmalrechtlichen Genehmigung! Dazu sollte man rechtzeitig mit der Behörde ins Gespräch gehen, da man von 2-3 Monaten Bearbeitungszeit ausgehen muss. Förderungen sind in diesem Zusammenhang sicher auch interessant, dabei kann unterschieden werden zwischen: -Direkter Förderung (z.B. Stiftungen, regionale Förderprogramme) -Indirekter Förderung (z.B. Steuerabschreibung, zinsgünstige Kredite)
Die Verwaltung: Gibt es in einer Liegenschaft mit mehreren Parteien mehrere Eigentümer, so ist eine ordentliche Verwaltung nach § 20 Wohnungseigentumsgesetz vorgeschrieben. Die Verwaltung kann in Selbstverwaltung, sprich durch einen der Eigentümer erfolgen oder an eine externe Verwaltung abgegeben werden. Zu den Aufgaben einer Hausverwaltung gehören u.a.: -Organisation der ordentlichen Eigentümerversammlung -Dokumentation aller Beschlüsse (Beschluss-Sammlung) -Erstellung von Wirtschaftsplänen und Hausgeldabrechnungen -Sichtung und Kontrolle von Zahlungen -Dokumentation und Kontrolle der Instandhaltungsrücklagen -Einholung von Angeboten bei Handwerkern und Dienstleistern sowie die Überwachung der Arbeiten -Organisation von außerordentlichen Eigentümerversammlungen -Erhebung von Sonderumlagen -Zustimmung bei Eigentümerwechsel Eine Verwaltung wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nach einer Eigentümerversammlung mit Mehrheitsbeschluss bestellt. Das Gesetz sieht für eine WEG-Verwaltung eine Laufzeit von 3 oder 5 Jahren vor.
Die Fälligkeit: Damit die Kaufpreisfälligkeit, also sprich der Zeitpunkt wann der Kaufpreis vom Käufer an den Verkäufer fällig wird, eintritt, müssen einige Voraussetzungen und Bedingungen erfüllt sein. Diese sind auch im notariellen Kaufvertrag verschriftlicht. Dazu gehören u.a.: -das Vorliegen aller erforderlichen Genehmigungen, wie z.B. Zustimmung der Stadt bei einem Sanierungsvermerk, Zustimmung eines Vormundschaftsgerichts bei einem nicht geschäftsfähigen Eigentümer sowie eine Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf -die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch -das Vorliegen von Löschungsbewilligungen bestehender Grundschulden oder Hypotheken
Das Sondernutzungsrecht: Ein Sondernutzungsrecht (SNR) ist ein Recht, welches dem Eigentümer eines Sondereigentums (z.B. einer Wohnung) die Befugnis erteilt, bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums ausschließlich allein zu nutzen. Andere Miteigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen. Sondernutzungsrechte sind im Grundbuch immer mit einem Sondereigentum verbunden eingetragen und können auch nur mit diesem veräußert werden. Zusätzlich finden sich Sondernutzungsrechte auch in der Teilungserklärung. Diese Rechte bestehen z.B. an: -Garten- und Terrassenflächen -Stellplätzen für Fahrzeuge -Abstellflächen auf Dachböden Als ein interessantes Beispiel aus der Praxis ist hier eine Doppelhaushälfte zu nennen, die ich in der Vermarktung hatte und auch erfolgreich verkauft habe. Diese war mit der anderen Hälfte zusammen als WEG begründet, so dass dann jede Hälfte die jeweilig zugehörige Gartenhälfte als Sondernutzungsrecht ausgewiesen hatte. Sprich eine WEG und Sondernutzungsrechte können auch auf andere Immobilienarten, als nur in einer Liegenschaft mit mehreren Eigentumswohnungen angewendet werden.
Die Sonderumlage: Eine Sonderumlage betrifft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft immer das Gemeinschaftseigentum, nicht das Sondereigentum und dient dazu außergewöhnliche oder unvorhersehbare Kosten der Gemeinschaft abzudecken. Kommt es z.B. durch ein Unwetter zu Schäden am Gemeinschaftseigentum, kann eine umfangreiche Instandsetzung notwendig werden. Reichen dafür die Zahlungen der Versicherung und die vorhandenen Instandhaltungsrücklagen der Hausgemeinschaft nicht aus, können Wohnungseigentümer die Erhebung einer Sonderumlage beschließen. In anderen Fällen können Anschaffungen durch die Sonderumlage gemacht werden. Gute Verwalter überwachen die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage und schlagen bei z.B. anstehenden Sanierungsmaßnahmen vor, die Einzahlungen in die Rücklage rechtzeitig und geplant zu erhöhen, um keine Sonderumlage für anstehende Maßnahmen zu benötigen. Denn im Gegensatz zum regelmäßig gezahltem Hausgeld, mit dem die laufenden Kosten der Gemeinschaft bezahlt werden, sollte eine Sonderumlage durch vorausschauende Kalkulation der Instandhaltungsrücklage durch die Hausverwaltung die Ausnahme bleiben und den Wirtschaftsplan lediglich ergänzen.
Der Aufteilungsplan: Der Aufteilungsplan ist zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung die Grundvoraussetzung um Wohneigentum zu schaffen. Dies ist der Fall, wenn aus einer Liegenschaft mit Mietwohnungen einzelne in sich abgeschlossene Eigentumswohnungen zum Verkauf entstehen sollen, aber auch bei jeder neu errichteten Liegenschaft mit Eigentumswohnungen von vorne rein. Ein Aufteilungsplan wird ebenfalls wie die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die dem vorausgeht, von der Baubehörde geprüft und ist Bestandteil der Teilungserklärung.
Der Nießbrauch: Beim Nießbrauch handelt es sich um eine Dienstbarkeit an einem Grundstück und/oder einer Immobilie. Es ist ein unveräußerliches und und unvererbliches absolutes Recht an einer fremden Sache. Bei einem Nießbrauch an einer Immobilie, darf der Nießbrauchnehmer diese bewohnen oder vermieten. Dieses Recht wird notariell beurkundet und im Grundbuch in Abteilung II eingetragen sowie durch einen Löschungsantrag plus Löschungsbewilligung wieder gelöscht. Auch die Löschungsbewilligung muss notariell beurkundet werden. Es gibt unterschiedliche Arten von Nießbrauch: -Quotennießbrauch -Bruchteilsnießbrauch -Vorbehaltsnießbrauch -Nachrangiger Nießbrauch * -Zuwendungsnießbrauch *Bei dieser Form des Nießbrauchs geht das Recht nach dem Tod auf einen Dritten über. Gewöhnlich endet ein Nießbrauch mit dem Versterben des Nießbrauchnehmers. Es kann aber alternativ auch ein Zeitraum festgelegt werden.
Die Eigentümergemeinschaft: Unter einer Eigentümergemeinschaft versteht man die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Liegenschaft mit Eigentumswohnungen. Als Pendant dient oft auch der Begriff Wohnungseigentümergemeinschaft, der mit WEG abgekürzt wird, genau wie das Wohnungseigentumsgesetz. Im Wohnungseigentumsgesetz finden sich u.a. auch alle Rechten und Pflichten der einzelnen Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft. Wohnungseigentümergemeinschaften existieren auch in Zusammenhang mit Reihenhäusern, Doppelhäusern und anderen Immobilienkonstrukten.
Der Dolmetscher: Wenn ein Beteiligter bei der notariellen Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages nicht über ausreichende Deutschkenntnisse verfügt, muss ein Dolmetscher hinzugezogen werden. Grundsätzlich kann jeder, der der fremden Sprache mächtig ist gewählt werden, außer er ist in erster Linie mit dem Beteiligten verwandt. Der Ablauf der Beurkundung ist in diesem Fall streng geregelt, so dass der Notar die Urkunde abschnittsweise vorliest und der Dolmetscher entweder das Vorgelesene konsekutiv, also zeitversetzt, oder vom Blatt in der Sprache des Beteiligten wiedergibt. Ich selber hatte bisher einen Immobilienverkauf, bei dessen Beurkundung ein Dolmetscher anwesend war und ins Englische übersetzte, was einwandfrei funktionierte, da es sich bei den Käufern um Chinesen handelte, die Englisch besser als Deutsch verstanden. Diese Beurkundung dauerte nicht nur weitaus länger als eine normale, sondern fand damals auch noch in einem anderen Bundesland statt, in Nordrhein-Westfalen (Detmold) mit 9 beteiligten Personen an einem Tisch und wird mir dadurch immer in Erinnerung bleiben!
"EIN NEUES HAUS, EIN NEUER MENSCH."
